Квартиры на котловане: как изменившиеся маржа и риски в Казахстане ставят под сомнение прибыльность инвестиций

Купить квартиру на этапе "котлована" и затем продать с хорошей прибылью было распространённой практикой. Однако, по мнению экспертов, этот подход уже не приносит прежней маржинальности. В данной статье рассматриваются изменения на рынке недвижимости Казахстана, причины снижения маржи и рисков, а также советы по выбору объектов для инвестирования.

Дисклеймер: в материале приведены точка зрения и советы экспертов. Редакция не призывает им следовать. Статья лишь описывает ситуацию на рынке. 

Покупка квартиры на этапе строительства: изменения в выгодности

Ситуация на рынке

Основные покупатели квартир на начальном этапе строительства — флипперы, которые приобретают жильё по цене ниже рыночной, а затем перепродают с наценкой. Ранее сделка на этапе фундамента позволяла купить квартиру на 25-40% дешевле готового аналога, однако сейчас разница между ценами на "котлован" и готовое жильё сократилась до 8-12%.

Фото © Tengrinews.kz

Причины снижения скидок от застройщиков

По данным Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК), наиболее выгодной покупка недвижимости на начальном этапе была в 2020-2021 годах, когда компании могли предоставить скидки до 35-40%. В 2024 году скидки сократились до 15% от стартовой цены.

"Сейчас ситуация изменилась. Стартовые скидки существенно сократились, а разница между ценами 'на котловане' и готового жилья стала заметно меньше", — отметил эксперт по недвижимости Виталий Шалаев.

Причины повышения цен на жильё

Ассоциация застройщиков выделила несколько причин, способствующих росту цен:

• Общий рост себестоимости строительства (стройматериалы, труд, логистика) влияет на стартовые цены.
• Повышение НДС с 12% до 16% с 1 января 2026 года, что также закладывается в цены.
• Ужесточение регулирования увеличило порог входа для застройщиков, что сократило конкуренцию и, соответственно, повысило цены.

Алан Канатов, флиппер, добавил, что застройщики начали более тщательно рассчитывать свои цены, чтобы не терять маржу.

"Рынок стал более прозрачным: ужесточение долевого законодательства и контроль рекламы. Теперь рекламировать строящееся жильё, если у компании нет разрешения на привлечение денег дольщиков, запрещено", — отметил он.

Предложение на рынке новостроек: избыток или дефицит?

Ситуация на рынке неоднородная. В Астане активно строится 130 жилых комплексов, что создаёт большой объём предложений. Однако в Алматы строек значительно меньше — всего 75 ЖК.

"Плюс те, кто 'зашёл на котлован' два-три года назад, сейчас массово получают ключи и выставляются на продажу. Это давит на цены 'вторички' новостроек", — прокомментировал ситуацию Алан Канатов.

В регионах наблюдается дефицит предложений, однако в Алматы, по данным Виталия Шалаева, объём предложений увеличился с 35 до 44 тысяч квартир с начала года, что указывает на переизбыток предложений.

"Такое количество предложений говорит о переизбытке и отсутствии реализации. Это связано с инвесторами и флипперами, которые рассчитывали на быструю перепродажу, но столкнулись со снижением спроса", — отметил эксперт.

Продажи "с нуля": снижение интенсивности

Продажи жилья на ранних этапах строительства сохраняются, но становятся менее распространёнными из-за ужесточения регулирования. Некоторые застройщики не могут получить разрешение на привлечение средств дольщиков, что приводит к сокращению числа проектов.

Цены на квартиры в Казахстане: сравнение "котлован" и готовое жильё

Алматы

Цены за "квадрат" на старте

Средняя стоимость квадратного метра в строящихся ЖК в 2026 году составляет 854 000 тенге, что на 32% больше, чем в 2024 году.

Цены за "квадрат" в готовом доме

Средняя цена квадратного метра в уже введённых в эксплуатацию домах — около одного миллиона тенге.

Астана

Строящееся жильё

Средняя цена квадратного метра в ЖК на стадии "котлована" составляет 760 000 тенге, что на 63% больше, чем в 2024 году.

Готовое жильё

На первичном рынке в достроенных ЖК средняя цена квадратного метра — около 870 000 тенге.

Регионы

В ЖК "на котловане"

Атырау: средняя цена квадратного метра составляет чуть более 550 000 тенге.

Караганда: средняя цена превышает 495 000 тенге.

Шымкент: стоимость квадратного метра составляет чуть более 474 000 тенге.

Готовое жильё

На региональном первичном рынке средняя цена квадратного метра:

• Атырау — около 484 000 тенге;
• Караганда — 414 705 тенге;
• Шымкент — 846 000 тенге.

Покупка "на котловане": стоит ли?

Ранее схема "купил котлован — продал после сдачи" приносила прибыль в 40-50%, сейчас реальный ориентир — 15-25% за весь период. После вычета налогов и комиссий чистая доходность может составлять 10-18%.

"Короткие спекуляции он почти 'убил' — маржа уходит в бюджет", — пояснил Алан Канатов.

Риски при покупке квартиры в доме, которого ещё нет

Покупка жилья на стадии строительства связана с рисками, которые важно учитывать:

• Задержка сроков ввода объекта в эксплуатацию.
• Изменение технических характеристик объекта в ходе строительства.
• Риск финансовой несостоятельности застройщика.
• Несоответствие фактической площади квартиры проектной.
• Инфраструктурная неготовность прилегающей территории.

"В проектах, реализуемых в рамках законного долевого строительства, большая часть перечисленных рисков для покупателя существенно снижается", — считают в Ассоциации застройщиков.

Как подстраховаться при покупке квартиры "с нуля"

Застройщик может привлекать деньги дольщиков при наличии:

• гарантии "Казахстанской жилищной компании";
• финансирования через банк второго уровня;
• разрешения местного исполнительного органа на привлечение средств дольщиков.

При заключении договора долевого участия важно проверить:

• Точное описание объекта.
• Срок передачи объекта и порядок его изменения.
• Технические характеристики объекта.

"Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Единой информационной системе долевого строительства", — уточнили в АЗК.

Какую недвижимость "на котловане" выбрать

Если квартира покупается для собственного проживания, то стоит выбирать застройщика с хорошей репутацией и портфелем сданных объектов. Для инвестиционных целей важно учитывать перспективы района застройки и ликвидность будущей квартиры.

В итоге, покупка квартиры "с котлована" сегодня уже не так выгодна, как пару лет назад. Ожидать кратного роста вложений не приходится, и это больше плановая покупка с умеренным дисконтом, чем спекулятивная инвестиция.