Переход из жилого в коммерческое: как переделка квартиры в магазин меняет правила игры на рынке недвижимости

Переоборудование квартир на первых этажах жилых домов под магазины и другие коммерческие помещения стало распространенной практикой. Однако возникает вопрос: являются ли такие объекты коммерческой недвижимостью с юридической точки зрения? Какова ставка налога на доходы физических лиц (ИПН) при продаже таких объектов?

Ответ на эти вопросы зависит от того, был ли оформлен вывод из жилого фонда. Если квартира фактически перестала быть жилым помещением и используется как офис или магазин, необходимо провести процедуру вывода из жилого фонда.

Ранее использование части жилого помещения в нежилых целях не требовало разрешения от государственных органов (пункт 2 статьи 18 закона № 94 от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях»). Однако в 2019 году данная норма была отменена законом № 284-VI от 26.12.2019 г., что делает обязательным узаконивание вывода из жилого фонда.

Процедура вывода из жилого фонда включает несколько этапов:

• Посещение районного архитектора в управлении земельных отношений для уточнения возможности вывода конкретного помещения из жилого фонда.

• Получение заключения сейсмолога (для сейсмоопасных зон).

• Заказ топосъемки и архитектурно-планировочного задания через портал Egov.kz в разделе «Бизнесу».

• Получение нотариально заверенного согласия соседей.

• Заказ проекта и его согласование в органах архитектуры.

• Отправка уведомления в управление архитектуры о начале работ по переоборудованию.

• Оформление акта приемки помещения в эксплуатацию.

• Выкуп или аренда земельной доли у акимата.

• Регистрация помещения в органах юстиции как нежилого.

Только после завершения всех этих этапов квартира официально получает статус нежилого помещения (коммерческой недвижимости). Если процедуры не были выполнены, а квартира была самовольно переоборудована, она продолжает считаться жилой. Важно отметить, что не всегда закон позволяет оформить такой переход, поэтому стоит уточнять возможность на этапе принятия решения о покупке квартиры для переоборудования.

Процедура регламентируется законом № 242 от 16.07.2001 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства (Приказ МНЭ РК № 750 от 30.11.2015 г.).

Что касается налогообложения дохода от продажи коммерческой недвижимости, согласно статье 330 Налогового кодекса РК, такой доход подлежит обложению ИПН, так как является имущественным доходом.

Согласно статье 331 НК РК, доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при продаже:

• недвижимого имущества, находящегося на территории РК;

• земельных участков и (или) земельных долей, находящихся на территории РК.

Доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой реализации и ценой приобретения.

Таким образом, при продаже квартиры, официально переоборудованной под магазин, ставка ИПН составит 10% от прироста стоимости.

Если вам нужна консультация юриста или налогового эксперта, обратитесь к специалистам для получения профессиональной помощи.